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Ce que vous devez négocier

home sweet home

Lorsque vous avez trouvé la maison qui vous convient, vous voudrez faire une offre d’achat. Eureka.Maison recommande très fortement de vous entendre verbalement avec le vendeur avant de rédiger votre offre.

Cette offre comprendra certains éléments et des conditions. Par exemple, est-ce que le propriétaire actuel inclut certains meubles, comme le lave-vaisselle?

Que devez-vous négocier? Et quels éléments devraient être tenus pour acquis?

Vous êtes libre de négocier toutes les conditions que vous désirez… mais rappelez-vous que le vendeur a la liberté de les refuser. Par exemple, plusieurs vendeurs refuseront l’offre d’un acheteur dont l’hypothèque n’est pas déjà pré-approuvée

 

Ce que vous devez négocier

Voici les principaux éléments qui devraient faire l’objet de négociations.

 

Prix

C’est habituellement l’élément le plus important

Vous aurez de meilleures chances de faire baisser le prix si vous avez des arguments solides comme des comparaisons avec des propriétés similaires ou des travaux importants à faire exécuter (par exemple, remplacer un isolant contaminé par la vermiculite).

Souvent, l’inspection révélera qu’il y a des travaux à effectuer. Vous pourrez alors tenter de renégocier le prix à la baisse.
 

Inclusions et exclusions

  • Les inclusions, c’est la liste de tout ce que l’ancien propriétaire laisse sur place à son départ.
  • Les exclusions, c’est la liste de tout ce avec quoi le propriétaire part.

Assurez-vous que l’offre d’achat soit claire sur les inclusions et les exclusions.

Si le vendeur ne tient pas à certains objets (que fera-t-il de sa table de billard dans le minuscule appartement où il emménage?), vous pourriez les obtenir à bon marché.

 

Date de vente, date et heure de prise de possession

La date de vente est le moment où vous devenez officiellement le nouveau propriétaire de la maison.

La date et l’heure de la prise de possession est plutôt le moment auquel votre nouvelle maison est libérée par l’ancien propriétaire. Vous pouvez par exemple devenir propriétaire dès la signature de l’acte de vente chez le notaire, mais ensuite laisser à l’ancien propriétaire un mois pour organiser son déménagement.

S’il y a un délai entre la vente et la prise de possession, l’ancien propriétaire habite temporairement dans votre maison, comme s’il était votre locataire. Durant cette période, vous n’avez pas le droit d’entrer dans votre maison à moins d’y être invité, comme si vous louiez votre maison à l’ancien propriétaire.

Certains acheteurs veulent exiger un loyer pour cette période. Cela doit être spécifié dans l’acte de vente.

Cependant, c’est souvent une mauvaise technique de négociation. Le vendeur peut se sentir brusqué de devoir payer pour habiter quelques jours dans ce qui a été jusque-là « sa » maison. Comparativement au prix d’achat de la maison, ce loyer ne représente pas une somme importante. Plusieurs acheteurs laissent donc l’ancien propriétaire habiter gratuitement dans son ancienne maison, le temps qu’il organise son déménagement. Cela dit, la décision vous appartient et vous êtes libre de demander le loyer que vous désirez… et le vendeur sera libre d’accepter ou non cette condition.

Lors de la prise de possession, l’ancien propriétaire a l’obligation de vous remettre la propriété dans l’état où il vous l’a vendue. C’est pourquoi il doit habituellement maintenir des assurances contre l’incendie.

 

Absence d’une garantie contre les vices cachés (vente sans garantie légale)

 

Un vice caché est un problème important qui réduit la valeur de votre maison.

Voici deux éléments importants au sujet des vices cachés.

  • Le vendeur est responsable des vices cachés même s’il n’est pas au courant de l’existence du vice. Qu’il soit accompagné ou non d’un courtier immobilier n’y change rien.
  • Il n’y a pas de limite de temps. Vous pouvez poursuivre l’ancien propriétaire de votre maison des années après l’avoir achetée. Cependant, le vice caché doit exister lors de l’achat.

Attention! Pour qu’un vice soit considéré « vice caché », il doit respecter trois conditions :

  1. Le vice doit être indétectable lors de l’achat, même lors d’une inspection faite par un professionnel. Par exemple, si le sous-sol est inondé à tous les printemps, mais que vous achetez la maison à l’automne, vous ne pouvez peut-être pas vous en rendre compte. Il s’agit d’un vice caché. Par contre, si les fondations sont fissurées et que cela est visible lors d’une simple visite du sous-sol, le vice n’est pas caché.
  2. En tant qu’acheteur, vous ne devez pas être au courant de l’existence du vice. Pour reprendre le même exemple, si le vendeur vous a informé de problèmes d’inondation, par exemple dans sa déclaration du vendeur, vous ne pourrez pas prétendre qu’il s’agit d’un vice caché.
  3. Le vice caché doit être présent lors de l’achat. Si les fondations étaient en bon état quand vous avez acheté la propriété mais qu’elles commencent à se détériorer des années après la vente, il ne s’agit pas d’un vice caché.

En règle générale, les maisons sont vendues avec une garantie contre les vices cachés. Si rien n’est spécifié, la maison est automatiquement couverte par une telle garantie.

Cependant, pour se protéger, certains propriétaires vendent leur maison « sans garantie légale ». C’est alors l’acheteur qui a la responsabilité des vices cachés.

Si la maison est vendue sans garantie légale, vous devriez être capable d’obtenir une compensation, par exemple un rabais sur le prix par rapport à la valeur sur le marché. Il se peut cependant que le vendeur ait déjà ajusté son prix.

Fausse déclaration du vendeur?
Fausse déclaration du vendeur?
Supposons par exemple que les fondations sont complètement fissurées. Le vendeur le sait et camoufle le défaut en recouvrant les fissures sans les réparer. Puis, il déclare que, à sa connaissance, les fondations ne présentent aucun problème.
Puisqu’il sait que ce n’est pas vrai, il s’agit d’une déclaration frauduleuse. Que la maison ait été vendue « sans garantie » contre les vices cachés n’y change rien : le vendeur est responsable de ses déclarations frauduleuses!
Vous pourriez donc le poursuivre pour la perte de valeur de la maison ou les dommages qui en découlent.
Si vous vous rendez compte que le vendeur fait une fausse déclaration, n’achetez pas cette maison. Il n’est pas honnête et pourrait très bien vous cacher autre chose…

 

Délais pour chaque condition

Chaque condition doit être remplie avant un délai précis. Par exemple, le vendeur pourrait vous accorder deux semaines pour inspecter la maison, puis une semaine pour l’informer du résultat.

Le modèle d’offre d’achat prévoit déjà des délais standards. Si ces délais ne conviennent pas, expliquez les raisons au vendeur et entendez-vous avec lui sur de nouveaux délais.

Si vous ne respectez pas les délais, vous perdez votre droit. Par exemple, si vous dépassez la date limite pour informer le vendeur que l’inspection a permis de découvrir un problème majeur, vous n’aurez plus le droit d’annuler votre offre d’achat pour cette raison.

Attention, cependant! Le vendeur doit collaborer! S’il n’est jamais disponible pour que vous puissiez faire inspecter la maison, c’est lui qui est en faute. Vous seriez alors en droit d’annuler votre offre d’achat.

 

Ce qui devrait être considéré comme acquis

Certaines conditions ne devraient pas faire l’objet de négociations. Elles devraient être incluses directement dans l’offre d’achat, sans que vous ou le vendeur ayez à les négocier.

Voici les conditions qui sont normalement incluses sans négociations.

 

Obtention d’un prêt hypothécaire

Pour éviter les pertes de temps, Eureka.Maison vous recommande très fortement d’obtenir une pré-approbation hypothécaire. En fait, nous recommandons aux vendeurs de ne pas négocier avec un acheteur qui n’a pas déjà sa pré-approbation hypothécaire.

L’offre d’achat devrait être conditionnelle à ce que vous obteniez un prêt (ou, si vous avez déjà l’argent nécessaire pour acheter la maison sans prêt hypothécaire, que vous en fassiez la preuve).

Attention! Votre pré-approbation n’est pas un prêt. Vous devrez donc obtenir un « vrai » prêt, spécifique à la maison que vous désirez acheter, avant la date limite. Sinon, votre offre d’achat pourrait être annulée!

 

Rapport d’inspection

Il serait imprudent d’acheter une maison sans la faire inspecter par un professionnel.

Une fois que vous aurez emménagé dans votre nouvelle maison, il sera trop tard pour vous rendre compte que les murs sont croches et qu’ils sont en train de s’effondrer (pour obtenir l’explication, consultez la section sur les vices cachés et la vente sans garantie légale). Vous n’aurez alors aucun recours contre le vendeur.

Un inspecteur qualifié pourra vérifier la toiture, les fondations et d’autres caractéristiques de la maison. Vous obtiendrez un rapport écrit qui vous donnera un aperçu des travaux à effectuer.

Si vous découvrez des travaux majeurs lors de l’inspection, vous pourrez négocier une baisse du prix ou annuler votre offre d’achat.

L’offre d’achat doit cependant inclure comme condition que vous pourrez faire inspecter la maison et que le rapport d’inspection soit favorable. Si le vendeur ne veut pas inclure cette condition, ou si en échange il vous demande une quelconque concession, mettez fin aux négociations et n’achetez pas cette maison.

 

Test

Vous devriez avoir le droit de faire les tests que vous jugez nécessaires.

Voici les tests les plus fréquents :

  • Test de pyrite (pour détecter un éventuel gonflement sous la dalle de béton).
  • Test de vermiculite (pour déterminer si l’isolation a été contaminée).
  • Analyse de la qualité de l’eau (si l’eau n’est pas fournie par la municipalité).
  • Vérification du système d’épuration (si l’immeuble n’est pas connecté aux égouts municipaux).

L’offre d’achat doit inclure comme condition que vous serez satisfait des résultats de ces tests. Comme pour l’inspection, si le vendeur ne veut pas ou si en échange il vous demande une quelconque concession, mettez fin aux négociations et n’achetez pas cette maison.

Documents des copropriétés divises et indivises

Si la maison est une copropriété (divise ou indivise), vous devez avoir le droit de vérifier la déclaration de copropriété, les règlements de l’immeuble et la solidité financière du syndicat de copropriété.

L’offre d’achat doit inclure comme condition que vous serez satisfait de ces documents. Comme pour l’inspection, si le vendeur ne veut pas, ou si en échange il vous demande une quelconque concession, mettez fin aux négociations et n’achetez pas le condo.

Copropriété divise :

  • Vous serez propriétaire unique de votre logement.
  • Vous ne serez pas copropriétaire des autres logements.
  • Vous serez copropriétaire des espaces communs.

Copropriété indivise :

  • Vous serez copropriétaire de l’ensemble du bâtiment, incluant tous les logements et tous les espaces communs.
  • Comme pour le reste du bâtiment, la propriété de votre logement sera partagée entre l’ensemble des copropriétaires. Vous ne serez donc pas propriétaire unique de votre propre logement.

Faisabilité des modifications au bâtiment

Vous voudrez peut-être apporter des modifications à la propriété, par exemple ajouter une annexe.

L’offre d’achat doit alors inclure comme condition que vous obtiendrez les autorisations requises (par exemple, de la part de la municipalité) et que les budgets seront acceptables (par exemple, en obtenant une soumission d’un entrepreneur en rénovation).

La plupart des vendeurs accepteront cette condition sans négocier. Cependant, certains pourraient trouver cela trop compliqué et refuser. C’est leur droit. Si vous décidez d’acheter quand même la propriété, vous prendrez alors le risque de ne pas pouvoir y apporter les modifications que vous désirez.

 

Offre d’achat conditionnelle à la vente de votre propre maison?

Plusieurs acheteurs font des offres d’achat qui sont conditionnelles à la vente de leur propriété actuelle.

Par exemple, si vous ne réussissez pas à vendre votre maison actuelle à l’intérieur d’un délai de 30 jours, votre offre d’achat sur la nouvelle maison est annulée.

Eureka.Maison ne recommande pas cette approche. Voici pourquoi :

  • La maison du vendeur ne vous est pas réservée. Seul le prix est accepté. Le vendeur est libre de recevoir d’autres offres et de les accepter
  • Vous avez moins de pouvoir de négociation, par exemple sur le prix ou les dates. Vous risquez de payer trop cher votre maison.
  • Si entre-temps vous trouvez une propriété qui vous convient mieux, vous ne pouvez pas l’acheter. En effet, vous êtes encore lié à votre première offre.
  • Eureka.Maison conseille aux vendeurs de refuser une offre conditionnelle à la vente de la propriété actuelle de l’acheteur. Votre offre conditionnelle risque de ne pas être acceptée.

 

Qui paie pour les conditions?

En règle générale, les frais liés aux conditions sont payés par l’acheteur. Il arrive parfois que le vendeur accepte de payer pour certains tests.

Étape #5 : négociez directement avec le vendeur

Prochaine étape : l’offre d’achat de votre future maison.

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