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Ce que vous devez négocier

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Lorsqu’un acheteur est intéressé par votre propriété à vendre, vous voudrez qu’il vous fasse une offre d’achat. Eureka.Maison recommande très fortement de vous entendre verbalement avant qu’il rédige l’offre.

L’offre d’achat inclura certains éléments et certaines conditions. Par exemple, laisserez-vousdes meubles à l’acheteur, comme le lave-vaisselle? L’acheteur devra-t-ilprouver qu’il a obtenu un prêt hypothécaire avant de signer l’acte de vente?

Que devez-vous négocier? Et quels éléments devraient être tenus pour acquis?

Vous êtes libre de négocier toutes les conditions que vous désirez… mais rappelez-vous que l’acheteur a la liberté de les refuser. Par exemple, pratiquement tous les acheteurs refuseront de faire une offre s’ils ne peuvent effectuer les tests qu’ils désirent, comme un test de vermiculite.

 

Ce que vous devez négocier

Voici les principaux éléments qui devraient faire l’objet de négociations.

 

Prix

C’est probablement l’élément le plus important à la fois pour vous et pour l’acheteur.

Il vous sera plus facile d’obtenir une offre à un prix élevé si ce prix est soutenu par des arguments solides.Votre maison se compare-t-elle avantageusement à des propriétés similaires? Est-ce que tous les éléments importants (toiture, plomberie, électricité, fenêtres) sont dans un état impeccable?

Souvent, l’inspection révélera que certains travaux seront nécessaires. L’acheteur pourrait alors être tenté de renégocier le prix à la baisse. C’est normal.

 

Inclusions et exclusions

  • Les inclusions, c’est la liste de tout ce que vous laissez sur place après votre départ.
  • Les exclusions, c’est la liste de tout ce qui est exclu de la vente.

Assurez-vous que l’offre d’achat soit claire sur les inclusions et les exclusions.

Si l’acheteur ne tient pas à certains objets (par exemple, il a déjà sa tondeuse à gazon), vous pourriez les exclure sans faire baisser le prix de vente.

 

Date de vente, date et heure de prise de possession

La date de vente est le moment où l’acheteur devient officiellement le nouveau propriétaire de la maison.

La date et l’heure de la prise de possession est plutôt le moment auquel vous libérez votre ancienne maison pour l’acheteur. Vous pouvez par exemple vendre votre propriétédès la signature de l’acte de vente chez le notaire, mais bénéficier ensuite d’un mois pour organiser votre déménagement.

Durant la période entre la vente et la prise de possession, vous n’êtes plus propriétaire de votre maison. Si vous continuez à l’habiter, considérez que vous la louez à son nouveau propriétaire. Vous êtes donc « chez vous », mais comme locataire. Le nouveau propriétaire n’a pas le droit d’y entrer, à moins bien sûr que vous lui en donniez la permission.

Vous avez cependant l’obligation de remettre la propriété à la date et à l’heure convenue, dans le même état qu’elle était lors de la dernière visite de l’acheteur avant la signature de l’acte notarié. Si vous causez un dommage avant la prise de possession, vous devrez assumer les coûts des réparations.

Certains acheteurs voudront exiger un loyer pour cette période. Cela doit être spécifié dans l’acte de vente et c’est donc un élément à négocier.

 

Vices cachés et vente sans garantie légale

Un vice caché est un problème important qui réduit la valeur de la maison achetée.

Voici deux éléments importants au sujet des vices cachés.

  • Comme vendeur, vous êtes responsable d’un vice caché même si vous n’êtes pas au courant de son existence. Que vous ayez vendu la maison directement ou par l’entremise d’un courtier immobilier n’y change rien.
  • o Il n’y a pas de limite de temps. Vous pouvez être poursuivi pour un vice caché des années après avoir vendu votre maison. Cependant, le vice caché doit exister lors de l’achat.

Attention! Pour qu’un vice soit considéré « vice caché », il doit respecter trois conditions :

  1. Le vice doit être indétectable lors de l’achat, même lors d’une inspection faite par un professionnel. Par exemple, si le sous-sol est inondé à tous les printemps, le nouveau propriétaire n’aura peut-être pas pu s’en rendre compte en achetant la maison à l’automne. Il s’agit d’un vice caché. Par contre, si les fondationssont fissurées et que cela est visible lors d’une simple visite du sous-sol, le vice n’est pas caché.
  2. L’acheteur ne doit pas être au courant de l’existence du vice. Pour reprendre le même exemple, si votre déclaration du vendeur informe l’acheteur qu’il y a des problèmes d’inondation, il ne pourra pas prétendre qu’il s’agit d’un vice caché.
  3. Le vice caché doit être présent lors de la vente. Si, des années après la vente, les fondations commencent à se détériorer, il ne s’agit pas d’un vice caché (les fondations étaient en bon état quand vous avez vendu la propriété).

En règle générale, les maisons sont vendues avec une garantie contre les vices cachés. Si rien n’est spécifié, la maison est automatiquement couverte par une telle garantie.

Cependant, pour vous protéger, vous voudrez peut-être vendre votre maison « sans garantie légale ». C’est alors l’acheteur qui a la responsabilité des vices cachés.

Si la maison est vendue sans garantie légale, l’acheteur voudra généralement obtenir une compensation, par exemple un rabais sur le prix par rapport à la valeur sur le marché.

Voici deux règles à suivre si vous désirez vendre votre maison sans garantie légale (sans garantie contre les vices cachés) :

  • Spécifiez-le clairement dans votre fiche et votre déclaration du vendeur.
  • Ajustez d’avance le prix de vente, par exemple en le réduisant de 5 000 $. Informez l’acheteur que le prix a déjà été réduit, afin d’éviter qu’il demande un rabais supplémentaire.

Faire une fausse déclaration?
La loi vous interdit de faire une fausse déclaration.
Supposons par exemple que les fondations sont complètement fissurées. Certains vendeurssont alors tentés de camouflerle défauten recouvrant les fissures sans les réparer, puis de déclarer que, à leur connaissance, les fondations ne présentent aucun défaut.
Puisque le vendeur sait très bien que ce n’est pas vrai, il s’agit d’une déclaration frauduleuse. Que la maison ait été vendue « sans garantie » contre les vices cachés n’y change rien : le vendeur est toujours responsable de ses déclarations frauduleuses!
Si vous faites une déclaration frauduleuse, vous pourriez donc être poursuivi pour la perte de valeur de la maison ou les dommages qui en découlent.

Délais pour chaque condition

Chaque condition doit être remplie à l’intérieur d’un délai précis. Par exemple,vous pourriez accorder deux semaines à l’acheteur pour inspecter la maison, puis une semaine pour vous informer du résultat.

Le modèle d’offre d’achat prévoit déjà des délais standards. Si ces délais ne conviennent pas, expliquez les raisons à l’acheteur et entendez-vous avec lui sur de nouveaux délais.

Si l’acheteur ne respecte pas ses délais, il perd ses droits. Par exemple, s’il dépasse la limite pour vous informer que l’inspection a permis de découvrir un problème majeur, il n’aura plus le droit d’annuler son offre d’achat pour cette raison.

Attention!Cependant, vous devez collaborer. Si vous n’êtes jamais disponible pour que l’acheteur puisse faire inspecter votre maison, c’est vous qui êtes en faute. L’acheteur serait alors en droit d’annuler son offre d’achat.

 

Ce qui devrait être considéré comme acquis

Certaines conditions ne devraient pas faire l’objet de négociations. Vous devriez accepter qu’elles soient incluses dans l’offre d’achat.

Voici les conditions qui sont normalement incluses sans négociations.

 

Obtention d’un prêt hypothécaire

Pour éviter les pertes de temps, les coachs d’Eureka.Maison vous recommandent très fortementde ne pas négocier avec un acheteur qui n’a pas de pré-approbation hypothécaire. Vous risquez de perdre votre temps et, peut-être, de rater l’offre d’un autre acheteur qui lui a les moyens financiers d’acheter votre propriété.

L’offre d’achat devrait être conditionnelle à ce que l’acheteur obtienne un prêt (ou, s’il a déjà l’argent nécessaire pour acheter la maison sans prêt hypothécaire, qu’il en fasse la preuve).

Attention!La pré-approbation n’est un prêt. Avant la date spécifiée par l’offre, l’acheteur doit obtenir une lettre de l’institution financière confirmant le prêt pour l’achat de votre propriété. Cette confirmation doit être sans condition et inclure l’adresse de votre propriété à vendre. Sans cette lettre, l’offre d’achat pourrait être annulée.

 

Rapport d’inspection

Il serait imprudent d’acheter une maison sans la faire inspecter par un professionnel. Il est normal que l’acheteur embauche un inspecteur qualifié.

Il inspectera la toiture, les fondations et d’autres caractéristiques de la maison. L’acheteur obtiendra un rapport écrit qui lui donnera un aperçu des travaux à effectuer.

Si l’acheteur découvre des travaux majeurs lors de l’inspection, il pourrait négocier une baisse du prix ou annuler son offre d’achat.

L’offre d’achat doit donc inclure comme condition que l’acheteur peut faire inspecter la maison et que le rapport d’inspection le satisfasse. Si vous refusez une telle condition, ou si vous demandez un compromis à l’acheteur, vous courrez le risque que l’acheteur mette fin aux négociations.

 

Test

L’acheteur devrait avoir le droit de faire les tests qu’il juge nécessaires.

Voici les tests les plus fréquents :

  • Test de pyrite (pour détecter un éventuel gonflement sous la dalle de béton).
  • Test de vermiculite (pour déterminer si l’isolation a été contaminée).
  • Analyse de la qualité de l’eau (si l’eau n’est pas fournie par la municipalité).
  • Vérification du système d’épuration (si l’immeuble n’est pas connecté aux égouts municipaux).

L’offre d’achat doit inclure comme condition que les résultats de ces tests doivent satisfaire l’acheteur. Comme pour l’inspection, si vous refusez une telle condition, ou si vous demandez un compromis à l’acheteur, vous courrez le risque qu’il mette fin aux négociations.

Documents des copropriétés divises et indivises

Si la maison est une copropriété divise ouindivise, l’acheteur doit avoir le droit de vérifier la déclaration de copropriété, les règlements de l’immeuble et la solidité financière du syndicat de copropriété.

L’offre d’achat doit donc inclure comme condition que l’acheteur sera satisfait de ces documents. Comme pour l’inspection, si vous refusez une telle condition, ou si vous demandez un compromis à l’acheteur, vous courrez le risque qu’il mette fin aux négociations.

Copropriété divise :

  • Vous êtes propriétaire unique de votre logement.
  • Vous n’êtes pas copropriétaire des autres logements.
  • Vous êtes copropriétaire des espaces communs.

Copropriété indivise :

  • Vous êtes copropriétaire de l’ensemble du bâtiment, incluant tous les logements et tous les espaces communs.
  • Comme pour le reste du bâtiment, la propriété de votre logement est partagée entre l’ensemble des copropriétaires. Vous n’êtes donc pas propriétaire unique de votre propre logement.

Faisabilité des modifications au bâtiment

L’acheteur voudra peut-être apporter des modifications à la propriété, par exemple ajouter une annexe.

Il est normal que l’offre d’achat inclue alors comme condition que l’acheteur puisse obtenir les autorisations requises (par exemple, de la part de la municipalité) et que les budgets soient raisonnables pour lui (par exemple, en obtenant une soumission d’un entrepreneur en rénovation).

La plupart des vendeurs accepteront cette condition sans négocier. Cependant, vous pourriez trouver cela trop compliqué et refuser. C’est votre droit. Les coachs d’Eureka.Maison vous recommandent d’accepter cette condition.

 

Qui paie pour les conditions?

En règlegénérale, les frais liés aux conditions sont payés par l’acheteur. Le propriétaire accepte parfois de payer pour certains tests.

Étape #7 : Négociez avec l’acheteur

Prochaine étape : comment collaborer à l’inspection et vérifier les conditions d’achat.

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